Condition Suspensive : ce que vous devez savoir
Condition Suspensive : ce que vous devez savoir
Acheteur ou vendeur, nous sommes tous, tôt ou tard, confrontés à une condition suspensive dans le cadre d’une vente immobilière.
Une condition suspensive permet de faire dépendre un contrat (ici l’achat ou la vente d’un bien immobilier) de la réalisation d’une condition particulière. Cette réalisation doit être future et incertaine.
Quand un compromis de vente (ou une promesse de vente) inclut des conditions suspensives (souvent appelées à tort, « clauses » suspensives), la vente ne peut avoir lieu que lorsqu’elles sont toutes réalisées. La non-réalisation d’une seule des conditions suspensives mentionnées dans le compromis de vente entraîne l’annulation du contrat.
Des pénalités peuvent-elles être exigées en cas de non-réalisation d’une condition suspensive ?
Aucune pénalité ne peut impacter le vendeur, ni l’acquéreur. Les sommes éventuellement engagées doivent être intégralement remboursées, et, notamment, l’indemnité d’immobilisation ou l’acompte. Suite à la non-réalisation d’une clause suspensive, vendeur et acquéreur ne peuvent pas exiger des dommages et intérêts ou forcer l’exécution de la vente.
Où doivent figurer les conditions suspensives ?
Les conditions suspensives sont généralement présentes a minima dans le compromis de vente (ou la promesse de vente). Idéalement, les conditions suspensives doivent également être mentionnées dès l’offre d’achat. Leur présence permet au vendeur de se positionner vis à vis de la proposition d’achat en toute connaissance de cause.
Condition Suspensive d’Obtention de Prêt : la plus commune
Il s’agit de la condition suspensive la plus communément rencontrée dans un compromis de vente. En effet, la plupart du temps, un acquéreur a besoin d’un crédit immobilier pour financer son achat de logement.
La condition suspensive d’obtention de prêt est dite « d’ordre public ». Cela signifie qu’elle est obligatoire dès l’instant où un particulier achète un logement à l’aide d’un crédit immobilier.
Le notaire (ou l’agent immobilier) précisera alors dans le compromis que l’acheteur acquiert le logement à condition d’obtenir les prêts qui seront également détaillés.
Cette condition suspensive protège l’acheteur puisqu’elle lui permet d’acquérir un bien uniquement sous la condition d’obtention d’un crédit immobilier.
Que se passe-t-il en cas de refus de prêt ?
Si les établissements bancaires refusent les crédits demandés, la condition suspensive d’obtention de son crédit sera non réalisée.
Le compromis de vente sera alors rendu automatiquement caduc.
Chacune des parties retrouvera sa liberté et ne sera plus engagée.
L’acheteur doit faire part des refus de crédit au vendeur dans les délais fixés dans la condition suspensive. L’acquéreur devra également démontrer que les conditions du crédit refusé respectaient bien celles prévues dans le compromis (montant, durée, taux, délai de réalisation).
Ainsi, si un acquéreur se voit refuser une demande de crédit d’un montant supérieur à ce qui était prévu dans le compromis, son refus de prêt ne sera pas recevable.
Si un acheteur a versé de l’argent lors de la signature du compromis (un séquestre) et qu’il n’obtient finalement pas son financement bancaire, l’acheteur sera intégralement remboursé des sommes versées.
Si un acquéreur n’obtient pas son financement bancaire, il peut, s’il le souhaite, décider de tout de même acheter le bien immobilier. Bien sûr, il lui faudra trouver d’autres sources de financement (prêt par un membre de sa famille, achat comptant…).
Attention tout de même, si l’acheteur ne parvient finalement pas à réunir la somme nécessaire. N’ayant pas respecté ses engagements contractuels, il sera potentiellement redevable d’indemnités au vendeur.
Condition Suspensive de Vente d’un bien immobilier
Cette condition suspensive permet à un acquéreur de soumettre son acquisition d’un bien immobilier à la vente préalable d’un autre bien lui appartenant.
Généralement, le but est de financer tout ou partie de la nouvelle acquisition avec le fruit de la vente du précédent logement. Pour qu’un tel évènement puisse être mentionné en tant que condition suspensive, la vente de son propre bien ne doit pas dépendre uniquement du bon vouloir de l’acheteur.
Par conséquent, un compromis de vente doit déjà avoir été signé de son côté pour la vente de son bien.
Sans cela, il n’est pas possible pour un acquéreur de soumettre l’achat de son futur logement à la vente préalable son actuel logement.
De manière générale, une condition suspensive, pour être valable, ne doit pas dépendre de la seule volonté de l’acheteur ou du vendeur. Si jamais c’est le cas, la condition suspensive sera considérée « potestative » et nulle.
