Travaux sans accord : quel est le délai de prescription ?

Il est relativement fréquent que des propriétaires réalisent des travaux sans accord préalable. Accord qu’il aurait fallut pourtant obtenir de la copropriété ou de l’urbanisme. Dans un tel cas, que risquez-vous en tant que nouvel acquéreur de ce bien ? Quel est le délai de prescription ?

Le délai de prescription, qu’est-ce que c’est ?
Tout d’abord, un bref rappel sur ce qu’est le délai de prescription. Il s’agit du temps au bout duquel, plus aucune action en justice ne peut être menée pour obtenir réparation.

Les risques
Assez fréquemment, le vendeur n’est pas en mesure d’apporter la preuve d’accord de l’urbanisme ou de la copropriété pour la réalisation des travaux incriminés.

Le propriétaire peut être en incapacité de produire cette preuve soit parce que :
-    il ne l’a pas sollicité,
-    les travaux remontent à avant sa propre acquisition du bien.

Dans un tel cas, il est nécessaire de s’assurer que ces travaux ont été réalisés il y a suffisamment de temps. Ceci afin que le délai de prescription puisse s’appliquer.

En l’absence de déclaration de travaux, de déclaration préalable ou de permis de construire, l’auteur de l’infraction encoure :
-    des sanctions pénales (prévues à l’article L. 480-4 du Code de l’urbanisme)
-    des sanctions civiles pouvant aller jusqu’à la démolition de l’ouvrage réalisé

A NOTER
En cas de revente du bien une fois les travaux non conformes réalisés, le nouveau propriétaire ne risque pas de sanctions pénales. En revanche, il est toujours susceptible d’être sanctionné civilement et de devoir détruire l’ouvrage réalisé.

Action pénale
Depuis la loi n° 2017-242 du 27 février 2017 promulguée le 28 février 2017, l’action pénale est prescrite 6 ans après l’achèvement des travaux.

Action civile
Si un tiers subit un préjudice direct et personnel du fait d’une construction irrégulière, il peut agir en responsabilité contre le propriétaire de la construction. Il doit alors apporter la preuve d’une violation d’une règle de fond de l’urbanisme. Sur cette base, il pourra alors réclamer une éventuelle démolition ou une mise en conformité de la construction ainsi que le versement de dommages et intérêts.
Ce recours en responsabilité civile peut être réalisé pendant les 5 années qui suivent l’achèvement des travaux.
Si c’est la commune qui engage une action civile, le délai de prescription est alors porté à 10 ans après l’achèvement des travaux.

Cas de la copropriété
Dans une copropriété, il est distingué 2 cas de travaux irréguliers :
-    ceux n’entraînant pas d’appropriation des parties communes par le copropriétaire
-    ceux ayant entraîné une annexion de parties communes par un copropriétaire
Pour les premiers, le délai de prescription est désormais de 5 ans depuis la loi ELAN du 25 novembre 2018. Ce délai était auparavant de 10 ans.
Pour les seconds, le délai de prescription est de 30 ans (article 2227 du code civil).

A NOTER
Si le délai de prescription est acquis mais que vous faites des travaux pour modifier / remplacer l’ouvrage irrégulièrement construit, les nouveaux travaux doivent normalement faire l’objet d‘une autorisation (de l’assemblée générale et/ou des services de l’urbanisme).

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