Vous louez un logement classé E, F ou G au DPE ? Bonne nouvelle : le déficit foncier peut vous faire économiser beaucoup d’impôt. En effet, jusqu’au 31 décembre 2027, le plafond grimpe à 21 400 € par an au lieu de 10 700 €. Autrement dit, vos travaux de rénovation énergétique peuvent réduire nettement votre impôt sur le revenu.
Dans cet article, l’équipe de Ma Compagnie Immobilière, agence des Herbiers en Vendée, vous explique le fonctionnement, les conditions et les pièges à éviter. Nous vous donnons aussi un exemple chiffré.
Le déficit foncier, comment ça marche ?
Vous louez un bien vide et vous déclarez vos loyers au régime réel ? Dans ce cas, vous déduisez vos charges de vos loyers. Parfois, ces charges dépassent les loyers de l’année. C’est le cas lors de gros travaux. La différence s’appelle un déficit foncier.
Ensuite, ce déficit vient réduire votre revenu global : salaires, pensions, revenus d’activité. Habituellement, la limite atteint 10 700 € par an. Par ailleurs, la part qui dépasse ce plafond reste utile. Vous la reportez sur vos revenus fonciers des dix années suivantes.
Attention toutefois : les intérêts d’emprunt ne réduisent pas votre revenu global. Ils s’imputent seulement sur vos revenus fonciers.
Un plafond de déficit foncier doublé jusqu’à fin 2027
Pour encourager la rénovation des passoires thermiques, l’État a doublé ce plafond. Il passe ainsi à 21 400 € par an. La loi de finances pour 2026 prolonge cette mesure jusqu’au 31 décembre 2027.
Concrètement, vous pouvez déduire deux fois plus de travaux de votre revenu global. De plus, cette mesure vise uniquement les travaux de rénovation énergétique. Les autres travaux suivent la règle classique de 10 700 €.
Les 4 conditions pour profiter du déficit foncier majoré
Pour bénéficier du plafond de 21 400 €, votre projet doit remplir quatre conditions :
- Un logement classé E, F ou G au diagnostic de performance énergétique avant les travaux.
- Un vrai saut de classe : après les travaux, le logement atteint la classe A, B, C ou D.
- Deux DPE : un avant et un après les travaux, pour prouver le changement de classe.
- Une location nue au régime réel : le micro-foncier et la location meublée ne permettent pas ce dispositif.
Enfin, vous devez payer les dépenses avant le 31 décembre 2027. Votre comptable ou votre conseiller fiscal peut vérifier votre dossier.
Exemple chiffré : combien d’impôt en moins ?
Prenons un exemple simple. Une propriétaire loue une maison classée F aux Herbiers pour 600 € par mois.
- Loyers de l’année : 7 200 €
- Travaux d’isolation et pompe à chaleur : 25 000 €
- Autres charges (taxe foncière, assurance, gestion) : 2 000 €
Son déficit foncier atteint donc 19 800 €. Grâce au plafond doublé, elle déduit la totalité de son revenu global. Avec une tranche d’imposition à 30 %, elle économise environ 5 940 € d’impôt sur le revenu.
En revanche, avec l’ancien plafond, elle n’aurait déduit que 10 700 € cette année-là. Le reste aurait attendu les années suivantes.
Les pièges à éviter
Premier piège : vendre ou arrêter de louer trop tôt. Vous devez louer le logement jusqu’au 31 décembre de la troisième année qui suit la déduction. Sinon, l’administration peut remettre en cause l’avantage.
Deuxième piège : oublier les aides. Si vous touchez MaPrimeRénov’ ou des primes CEE, vous les retirez du montant déductible.
Troisième piège : négliger le DPE après travaux. Sans lui, vous ne pouvez pas prouver le saut de classe. C’est pourquoi nous conseillons de prévoir ce diagnostic dès le début du projet.
Pour aller plus loin, la doctrine officielle détaille ces règles sur le site des impots https://bofip.impots.gouv.fr/bofip/4142-PGP.html/identifiant=BOI-RFPI-BASE-30-20-20250916
Pourquoi rénover dès maintenant ?
D’abord, le calendrier se resserre. Depuis 2025, les logements classés G ne peuvent plus faire l’objet d’un nouveau bail. Ensuite, un logement mieux classé se loue plus vite et attire des locataires plus stables. Enfin, il prend de la valeur au moment de la revente.
Ainsi, le déficit foncier doublé transforme une obligation en opportunité. Mais la fenêtre se ferme fin 2027.
Déficit foncier et gestion locative aux Herbiers : notre accompagnement
Chez Ma Compagnie Immobilière, nous accompagnons les propriétaires bailleurs des Herbiers et des alentours à chaque étape :
- organisation du DPE avant et après travaux ;
- suivi des travaux avec les artisans ;
- relocation rapide une fois le chantier terminé ;
- gestion locative complète, avec garantie loyers impayés.
De plus, nos honoraires de gestion restent offerts à chaque changement de locataire.
Questions fréquentes sur le déficit foncier
Le déficit foncier majoré est-il automatique ? Non. Vous devez déclarer vos revenus fonciers au régime réel et conserver vos deux DPE.
Puis-je en profiter en location meublée ? Non. Le dispositif vise uniquement la location nue.
Que devient la part au-delà de 21 400 € ? Vous la reportez sur vos revenus fonciers des dix années suivantes.
Faites le point sur votre logement
Votre bien est classé E, F ou G ? Contactez-nous ou passez à l’agence, 21 rue de Saumur aux Herbiers. Ensemble, nous étudions votre projet et le déficit foncier qui peut en découler.
Cet article donne une information générale. Chaque situation fiscale reste particulière : faites valider votre projet par votre expert-comptable ou votre conseiller fiscal.
